סיכום
הפרק עם יועצת המשכנתאות שרי בן עמרה עוסק בתקציב בנייה, עלויות ומימון: מה הבנק מממן, איך משתחררים הכספים לפי שלבים, ולמה כדאי לתכנן את המשכנתא מראש. המסקנה המרכזית: לבנות לפי היכולת הכלכלית ולהשאיר הון עצמי לשלב התכנון.
נקודות עיקריות
- 1לא לצאת לפרויקט בלי תקציב כבר בשלב הסקיצות, כדי לדעת לקראת מה הולכים
- 2הבנק משחרר כסף לפי ארבעה שלבים: גמר יסודות, שלד, טיח פנים וחוץ, וגמרים, ומשלמים ריבית ותשלום רק על מה שנמשך
- 3בשלב התכנון צריך לשמור הון עצמי נוסף, כי הבנק לא מממן תוכניות, אדריכלות ומיסים
- 4שמאי הבנק מוריד רווח יזמי, ולכן אחוז המימון מחושב מול שווי נמוך מהמחיר שבשוק
- 5כלל האצבע: ההחזר החודשי על המשכנתא עד כ-40% מההכנסה, ולעיתים כדאי לבנות קטן יותר מהרצוי
- 6גרייס מאפשר דחיית תשלומי הקרן בתקופת הבנייה ותשלום ריבית בלבד, וכדאי לתכנן זאת מראש
עלויות
| פריט | מחיר | יחידה | הקשר |
|---|---|---|---|
| הון עצמי לשלב התכנון | 230 אלף - 200 ₪ | סכום כולל | נאמר לגודל בית, מעבר להון לרכישת המגרש; הבנק לא מממן תוכניות ועלייה על הקרקע |
| מס רכישה על קרקע | 6% | מהמחיר | מיסוי בשלב התכנון שהבנק אינו מממן |
| אגרות בנייה | 300 - 400 ₪ | למטר | הערכה משוערת שנאמרה, תלויה במועצה |
| מימון רכישת מגרש | 70% | מהמחיר | מימון בנקאי לרכישת מגרש, שאר הסכום הון עצמי |
| פריים | 6% | שנתי | ריבית הפריים כפי שנאמר בפרק |
טיפים
- לשמור הון עצמי נפרד לשלב התכנון ולא להיתקע בלי כסף לתוכניות
- לבקש דחיית קרן בתקופת הבנייה כשיש הוצאות שכירות במקביל
- להשוות הצעות מחיר ולעשות סקר שוק בין הבנקים, כי הפרש של אחוז יכול להיות משמעותי
אזהרות
- לא לקפוץ מעל הפופיק: לבנות לפי יכולת הבנק וההחזרים ולא לפי זכויות הבנייה
- לשכוח עלויות כמו אכלוס הבית, גינה, שערים ומצלמות, שמגדילות את התקציב
- הלוואות קצרות ויקרות לכיסוי חוסרים הן מלכודת; עדיף לתכנן את המשכנתא מראש
פרקים בסרטון
שאלו על הסרטון
תשובה מהשטח שמתחילה מהסרטון הזה וממשיכה לכל הסרטונים והמאמרים של בונים בית.
סרטונים קשורים
לפני יציקת בטון: מה חייבים לבדוק בשלד ובתשתיות?!
הסרטון עובר על מה שבודקים לפני יציקת תקרת בטון בבית פרטי: ברזל, חשמל, אינסטלציה, מיזוג ומעברים, ועל הצורך לתאם את כל בעלי המקצוע לפני שהבטון נשפך. המסר המרכזי: לפני היציקה אין לחזור אחורה, לכן כל התשתיות צריכות להיות במקום ומתועדות.
הריסה בסיכון גבוה - פרק 5 - מסיימים מרתף ! מה קרה עד עכשיו ומה עושים בשלב הזה ?!
הפרק מתעד את שלב סיום המרתף בפרויקט בגבעתיים: ציקת קירות, התקנת צנרת חשמל בתוך הבטון ופרטי הממ"ד. המסר המרכזי לבונה: תכננו נקודות וצנרת לפני היציקה, ותקשרו עם השכנים והמהנדס בזמן.
איטום רצפת מרתף וקירות דיפון - ממשיכים קדימה!
הפרק מסביר את שלבי האיטום של רצפת המרתף וקירות הדיפון: יריעות הגנה מתחת לרצפה, בטון רזה, איטום קירות בנפופלקס והדבקת יריעות בברנר. המסר המרכזי: איטום נכון דורש חפיפה מלאה בין היריעות והדבקה מוודאת.